Wärmepumpe in der WEG: Kosten, Vorteile, rechtliche Einordnung und Beschlussfassung

Dieser Artikel beantwortet die wichtigsten Fragen zur Wärmepumpe für Eigentümergemeinschaften – in einem ersten Überblick bei weitergehenden Fragen helfen wir gerne.

Eine Wärmepumpe ist ein modernes, energieeffizientes Heizsystem, das Gebäude beheizt und Warmwasser erzeugt. Sie nutzt erneuerbare Umweltenergie aus:

• der Luft (Luft-Wasser-Wärmepumpe),
• dem Erdreich (Erdwärmepumpe) oder
• dem Grundwasser (Wasser-Wasser-Wärmepumpe).

Über einen technischen Kältekreislauf wird die vorhandene Umweltwärme aufgenommen, verdichtet und auf ein höheres Temperaturniveau gebracht. Die so gewonnene Wärme wird anschließend an das Heizsystem des Gebäudes abgegeben.

Je höher die Temperatur der Wärmequelle, desto effizienter und kostengünstiger arbeitet die Wärmepumpe.
Eine Wärmepumpe arbeitet umso wirtschaftlicher wenn gewissen Voraussetzungen bereits bestehen oder aber geschaffen werden können:

• gut gedämmt
• über ein Niedertemperatur-Heizsystem (z. B. Fußbodenheizung) verfügen,
• mit möglichst niedrigen Vorlauftemperaturen (unter 35 °C) arbeiten.

Eine zentrale Frage für viele Eigentümer lautet:
Ist die Wärmepumpe Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?

Versorgt die Wärmepumpenanlage das gesamte Gebäude oder mehrere Einheiten, gehört sie zwingend zum Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 5 WEG). Das gilt auch dann, wenn zusätzlich weitere Gebäude mitversorgt werden.

Sondereigentum kann – wenn überhaupt – nur an:

• einzelnen Heizkörpern,
• Heizkörperventilen,
• Zuleitungen

bestehen, und auch nur dann, wenn dies ausdrücklich in der Teilungserklärung geregelt ist. Ohne entsprechende Regelung ist die Zuordnung rechtlich nicht eindeutig geklärt.

Der Einbau einer Wärmepumpe in der WEG stellt in den meisten Fällen eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 WEG dar.
Grundregel:

• Austausch einer funktionierenden Heizung → bauliche Veränderung
• Austausch einer defekten Heizung → Instandhaltungsmaßnahme

Da Wärmepumpen häufig aus Gründen der Energieeffizienz, Klimaschutzes oder langfristigen Kostenersparnis eingebaut werden, liegt regelmäßig eine bauliche Veränderung vor – ähnlich wie bei Photovoltaik oder Fernwärme.

Seit der WEG-Reform 2020 reicht hierfür die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Wichtig: Maßnahmen am Sondereigentum (z. B. Austausch einzelner Heizkörper) dürfen nicht ohne Zustimmung der betroffenen Eigentümer beschlossen werden.

Die Kosten für eine Wärmepumpe in der Eigentümergemeinschaft sind einer der häufigsten Streitpunkte.

Grundsätzlich gilt:

• Bei baulichen Veränderungen tragen alle Eigentümer die Kosten nach Miteigentumsanteilen,
• sofern die Maßnahme ordnungsgemäß beschlossen wurde,
• oder sich die Investition innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert.

Sind die Kosten unverhältnismäßig hoch, müssen nur die zustimmenden Eigentümer zahlen. In der Praxis ist dies jedoch problematisch, da auch nicht zahlende Eigentümer von niedrigeren Heizkosten profitieren würden.

Handelt es sich um eine Instandhaltungsmaßnahme, werden die Kosten gemeinschaftlich getragen – häufig unter Nutzung der Instandhaltungsrücklage.

Förderung: Für Wärmepumpen stehen staatliche Zuschüsse (z. B. KfW) zur Verfügung. Seit 2025 ist hierfür u. a. ein Smart-Meter-Gateway Pflicht.

Eine Wärmepumpe bietet für WEGs zahlreiche Vorteile:

• bis zu 90 % weniger CO₂-Ausstoß als Öl- oder Gasheizungen
• Nutzung erneuerbarer Energiequellen
• niedrige laufende Heizkosten
• hohe Betriebssicherheit
• geringe Wartungskosten
• staatliche Förderprogramme und günstige Wärmepumpen-Stromtarife

Ein zentraler Effizienzindikator ist die Jahresarbeitszahl (JAZ):

• Wärmepumpe: ca. 2,5–4
• Gas- oder Ölheizung: ca. 0,8–0,95

Je höher die JAZ, desto effizienter das Heizsystem.

Trotz der Vorteile gibt es auch Nachteile, die Eigentümer berücksichtigen sollten:

• hohe Anschaffungs- und Installationskosten
• gute Dämmung zwingend erforderlich
• oft Nachrüstung von Heizkörpern notwendig
• zusätzlicher Aufwand für Warmwasserbereitung
• lange Planungs- und Genehmigungszeiten
• Fachbetriebe häufig stark ausgelastet

Gerade bei Erd- oder Grundwasserwärmepumpen können Genehmigungen erforderlich sein, die den Prozess verlängern.

Die Wärmepumpe in der Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine zukunftssichere, klimafreundliche und langfristig wirtschaftliche Lösung – wenn die Voraussetzungen stimmen.

Eine frühzeitige Einbindung aller Eigentümer, transparente Kostenplanung und fachliche Beratung (z. B. durch Energieberater) sind entscheidend, um Konflikte zu vermeiden und fundierte Beschlüsse zu fassen.