WEG-Darlehen: Wenn Rücklagen nicht reichen und die Finanzierung trotzdem drängt

Sanierungen, Modernisierungen oder energetische Maßnahmen werden immer wichtiger – und oft auch immer teurer, weshalb die Beantragung von Förderungen oder eben einem Kredit sinnvoll ist. Doch was tun, wenn die Erhaltungsrücklage zu knapp ist und eine Sonderumlage für einzelne Eigentümer nicht machbar erscheint? Eine Lösung kann das WEG-Darlehen sein. In diesem Beitrag erklären wir, wann es sich lohnt, welche rechtlichen Grundlagen gelten und wie der Weg von der Beschlussfassung bis zur Auszahlung abläuft.

Die Kosten für energetische Sanierungen, barrierefreie Umbauten oder andere Modernisierungen steigen kontinuierlich. Viele Gemeinschaften stehen deshalb vor einem Dilemma:

• Die Rücklagen reichen nicht aus.
• Eine Sonderumlage ist für manche Eigentümer kurzfristig nicht tragbar.

Genau hier setzt das WEG-Darlehen an. Es ermöglicht der Eigentümergemeinschaft eine gemeinsame, planbare und oft zinsgünstige Finanzierung, ohne dass einzelne Eigentümer überfordert werden.

Ein WEG-Darlehen ist ein Kredit, den nicht einzelne Eigentümer, sondern die gesamte Gemeinschaft aufnimmt. Die Rückzahlung erfolgt anteilig über den Wirtschaftsplan.
Wichtig: Nicht die einzelnen Eigentümer haften, sondern die Gemeinschaft als Verband. Das bedeutet, dass meist keine Bonitätsprüfung für jeden einzelnen Eigentümer notwendig ist.

Der Bundesgerichtshof hat bereits mehrfach bestätigt, dass eine WEG Kredite aufnehmen darf – solange das Vorhaben ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und ein sauber formulierter Beschluss vorliegt.

Damit die Bank Geld auszahlt, braucht es vor allem eins: einen gültigen Eigentümerbeschluss. Darin sollten folgende Punkte enthalten sein:

• Welche Maßnahme finanziert wird
• Höhe des Darlehens
• Einsatz vorhandener Rücklagen
• Rückzahlungsmodalitäten über den Wirtschaftsplan
• Bevollmächtigung der Verwaltung zum Vertragsabschluss

Einfacher Mehrheitsbeschluss reicht in der Regel aus – solange die Finanzierung nachvollziehbar und wirtschaftlich sinnvoll ist.

Nicht jede Gemeinschaft hat die gleichen Anforderungen. Typische Modelle sind:

• Klassisches WEG-Darlehen über die Hausbank – mit fixer Laufzeit und Rückzahlung über den Wirtschaftsplan.
• KfW-Förderdarlehen – besonders interessant für energetische Sanierungen in Wohnungseigentümergemeinschaften. Wichtig: Antragstellung immer vor Beginn der Maßnahme, um mögliche Förderungen zu sichern.
• Flexible Modelle – bei manchen Banken können Eigentümer selbst entscheiden, ob sie ihren Anteil über ein Darlehen oder aus Eigenmitteln finanzieren.

Ein Angebotsvergleich lohnt sich in jedem Fall.

Bevor ein Darlehen beschlossen wird, sollten Eigentümergemeinschaften prüfen:

• Einsatz der Rücklage – wenn ausreichend Mittel vorhanden sind, ist das meist die einfachste Lösung für Wohnungseigentümergemeinschaften.
• Sonderumlage – kann sinnvoll sein, belastet aber Eigentümer, die kurzfristig keine liquiden Mittel haben.

Gerade wenn unterschiedliche finanzielle Möglichkeiten aufeinandertreffen, kann ein Darlehen für Ausgleich sorgen.

1. Bedarf ermitteln und Projekt planen
2. Finanzierungsmöglichkeiten prüfen
3. Konditionen mit Banken vergleichen
4. Eigentümerversammlung: Beschluss fassen
5. Beschlussbestätigung und Unterlagen an die Bank weitergeben
6. Auszahlung nach Bankprüfung (oft in Tranchen je nach Baufortschritt)

Als Hausverwaltung begleiten wir unsere Eigentümergemeinschaften in jedem dieser Schritte – von der Vorbereitung der Versammlung bis hin zur Kommunikation mit der Bank.

• Eigentümerbeschluss zur Darlehensaufnahme
• Protokoll der Versammlung
• Nachweise über Rücklagen / Sonderumlagen
• Wirtschaftsplan & Jahresabrechnung
• Technische Unterlagen zur Maßnahme (z. B. Angebote, Gutachten)
• Bei KfW-Förderungen: Nachweise vom Energieberater

Kann eine Eigentümergemeinschaft überhaupt ein Darlehen aufnehmen?
Ja – mit einem gültigen Mehrheitsbeschluss.

Wer haftet, wenn jemand nicht zahlt?
Die Gemeinschaft haftet gesamtschuldnerisch. Die Verwaltung kann Nachschüsse von allen Eigentümern fordern.

Unterschied zum Eigentümer-Darlehen?
Ein Eigentümer-Darlehen ist eine persönliche Finanzierung. Ein WEG-Darlehen betrifft die gesamte Gemeinschaft.

Ein WEG-Darlehen ist eine praktikable Lösung, wenn größere Investitionen anstehen und Rücklagen oder Sonderumlagen nicht ausreichen. Wichtig sind ein sauber formulierter Beschluss, eine transparente Planung und – wenn möglich – die Einbindung von Fördermitteln.

Wir als Hölter Hausverwaltung unterstützen Wohnungseigentümer bei der Beantragung von Förderungen. Hölter Hausverwaltung wissen aus Erfahrung: Der Weg von der Bedarfsermittlung bis zur Auszahlung wirkt auf viele Eigentümergemeinschaften zunächst komplex. Mit der richtigen Begleitung – von der Organisation der Versammlung über die Erstellung der Unterlagen bis hin zur Abwicklung mit der Bank – wird daraus jedoch ein klar strukturierter Prozess. So lassen sich notwendige Maßnahmen solide und fair finanzieren.