Klimaanlage in der Eigentumswohnung: Was Eigentümer zum Einbau wissen müssen

Der Wunsch nach einer Klimaanlage in der eigenen Eigentumswohnung ist angesichts steigender Sommertemperaturen verständlich, grade in Dachgeschosswohnungen wird der Wunsch nach dieser von Sommer zu Sommer größer. Moderne Klimaanlagen sorgen für mehr Wohnkomfort und ein angenehmes Raumklima. Der Einbau einer fest installierten Split-Klimaanlage ist jedoch komplexer als in einem Einfamilienhaus, da häufig Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum erforderlich sind. Bisher waren in solchen Fällen mobile Klimageräte, welche zwar schon eine Erleichterung verschafften, aber bei weitem nicht so effektiv sind wie Split-Geräte. Mit seinem Urteil vom 17. Juli 2026 (Az. V ZR 162/25) hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechte von Wohnungseigentümern deutlich gestärkt und für mehr Rechtssicherheit gesorgt.

Grundsätzlich kommen zwei Systeme infrage:

• Mobile Klimaanlagen benötigen keine feste Installation und greifen nicht in das Gemeinschaftseigentum ein. Sie sind flexibel einsetzbar, erreichen jedoch meist eine geringere Kühlleistung und arbeiten häufig lauter als fest installierte Systeme.
• Split-Klimaanlagen bestehen aus einem Innen- und einem Außengerät, die über Kältemittelleitungen miteinander verbunden sind. Sie bieten eine hohe Energieeffizienz, arbeiten vergleichsweise leise und sorgen für eine deutlich bessere Kühlleistung. Für ihre Installation sind jedoch in der Regel bauliche Maßnahmen wie eine Kernbohrung und die Montage eines Außengeräts erforderlich.

Ja. Der Einbau einer Split-Klimaanlage stellt regelmäßig eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum dar. Dies gilt insbesondere dann, wenn ein Außengerät an der Fassade, auf dem Balkon oder an anderen gemeinschaftlichen Gebäudeteilen montiert oder eine Kernbohrung durch die Außenwand vorgenommen wird.

Daher ist vor dem Einbau grundsätzlich ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich. Ein eigenmächtiger Einbau kann Unterlassungs- oder Rückbauansprüche nach sich ziehen.

Vor dem Einbau eines Split-Klimagerätes ist daher immer eine Beschlussfassung durch die Miteigentümer im Rahmen einer Eigentümerversammlung oder Umlaufbeschlusses nötig.

Mit seinem Urteil vom 17. Juli 2026 (Az. V ZR 162/25) hat der Bundesgerichtshof die Rechte von Wohnungseigentümern deutlich gestärkt.

Der BGH stellt klar, dass Wohnungseigentümer grundsätzlich verlangen können, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft über ihren Antrag auf Einbau einer Split-Klimaanlage nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entscheidet. Die Gemeinschaft darf einen Antrag nicht mehr ohne sachlichen Grund ablehnen. Ein pauschales Verbot von Split-Klimaanlagen ist daher regelmäßig unzulässig.

Besonders wichtig ist die Klarstellung des Gerichts, dass sich die Entscheidung über die Genehmigung auf die bauliche Veränderung selbst beziehen muss. Mögliche Beeinträchtigungen durch den späteren Betrieb – etwa Geräusche, warme Abluft oder Kondenswasser – rechtfertigen für sich allein grundsätzlich keine Ablehnung des Antrags. Sollten im laufenden Betrieb tatsächlich unzumutbare Beeinträchtigungen entstehen, können diese gesondert beurteilt und gegebenenfalls unterbunden werden.

Auch nach dem aktuellen Urteil bleibt die Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt, die konkrete Ausführung der Maßnahme zu prüfen. Dazu gehören unter anderem:

• Auswirkungen auf die Fassade und das Erscheinungsbild des Gebäudes,
• Art und Ort der Befestigung des Außengeräts,
• notwendige Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum,
• technische Ausführung der Installation,
• Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften, beispielsweise des Denkmalschutzes.

Die Gemeinschaft muss ihre Entscheidung jedoch sachlich begründen und die Interessen aller Eigentümer angemessen berücksichtigen.

Vor dem Einbau sollte die technische Umsetzung sorgfältig geplant werden. Dazu gehören die Wahl eines geeigneten Standorts für das Außengerät, eine fachgerechte Leitungsführung sowie die Berücksichtigung möglicher Schall- und Schwingungsübertragungen.

Die Installation sollte ausschließlich durch einen qualifizierten Fachbetrieb erfolgen. Dieser stellt sicher, dass die Anlage den geltenden technischen Vorschriften entspricht und effizient betrieben werden kann.

Wer keine baulichen Veränderungen vornehmen möchte oder keine Genehmigung benötigt, kann auf mobile Klimageräte zurückgreifen. Sie lassen sich ohne Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum betreiben und eignen sich insbesondere für einzelne Räume. Allerdings sind sie meist weniger energieeffizient und erreichen nicht die Kühlleistung einer Split-Klimaanlage.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17. Juli 2026 (Az. V ZR 162/25) schafft mehr Rechtssicherheit für Wohnungseigentümer. Zwar bleibt der Einbau einer Split-Klimaanlage genehmigungspflichtig, Wohnungseigentümergemeinschaften können entsprechende Anträge jedoch nicht mehr ohne sachliche Gründe ablehnen. Maßgeblich sind die Auswirkungen der baulichen Maßnahme selbst – nicht lediglich mögliche Beeinträchtigungen durch den späteren Betrieb.

Wer eine Klimaanlage installieren möchte, sollte die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft rechtzeitig einholen, die Installation sorgfältig planen und auf eine fachgerechte Ausführung achten. So lassen sich sowohl rechtliche als auch technische Anforderungen zuverlässig erfüllen.

Fest installierte Klimaanlagen werden künftig das Stadtbild zunehmend prägen. Geräte an Außenfassaden, auf Balkonen oder Dächern werden häufiger zu sehen sein, da sich aufgrund der steigenden Sommertemperaturen immer mehr Wohnungseigentümer mit der Anschaffung einer Klimaanlage beschäftigen und der BGH mit seinem Urteil nunmehr den Weg zur Klimaanlage in der Wohnung geebnet hat.

Bereits seit vielen Jahren begleiten wir Wohnungseigentümer beim Einbau einer Klimaanlage in der Eigentumswohnungen. Dabei unterstützen auch bei der Abstimmung mit der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Gemeinsam mit Eigentümern und Gemeinschaft suchen wir individuelle Lösungen für die Positionierung der Außeneinheit, die sowohl den technischen Anforderungen als auch den Interessen der Gemeinschaft gerecht werden. Ziel ist es, eine tragfähige Lösung zu finden und einen rechtssicheren Beschlussantrag vorzubereiten, der eine Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft erleichtert.