Wer zahlt neue Fenster? Kostenverteilung in der WEG neu gedacht
Neue Fenster, eine Dachsanierung oder andere Arbeiten am Gemeinschaftseigentum können schnell teuer werden. Wenn die Rechnung auf dem Tisch liegt, fragen sich viele Eigentümer: wer zahlt Fenster in der Wohnungseigentümergemeinscahft und wie wird der Betrag verteilt?
Lange war die Antwort vergleichsweise einfach und in der Regel schnell geklärt: Kosten für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wurden in aller Regel grundsätzlich nach dem vereinbarten Verteilungsschlüssel – häufig nach Miteigentumsanteilen – auf die Eigentümer verteilt. Das galt oftmals auch für den Austausch oder die Erneuerung von Fenstern.
Heute bietet das Wohnungseigentumsrecht der WEG jedoch mehr Spielraum: Beschlüsse, Sonderregelungen oder die klare Zuordnung von Instandhaltungskosten können beeinflussen, wer letztlich zahlt.
Die Eigentümergemeinschaft kann Kosten anders verteilen
§ 16 Abs. 2 WEG ermöglicht es Wohnungseigentümern, für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten eine abweichende Verteilung zu beschließen. Damit kann eine Gemeinschaft beispielsweise entscheiden, die Kosten einer konkreten Erhaltungsmaßnahme nicht nach Miteigentumsanteilen, sondern nach einem anderen geeigneten Schlüssel umzulegen.
Das kann insbesondere dann interessant sein, wenn von einer Maßnahme nur einzelne Eigentümer unmittelbar profitieren wie z.B. dem Austausch von Fenstern.
Fenster gehören einschließlich der Rahmen grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. Muss ein Fenster repariert oder ausgetauscht werden, bedeutet das jedoch nicht automatisch, dass die Kosten zwingend von allen Eigentümern gemeinsam getragen werden müssen.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen einer Beschlussfassung beschließen, dass der jeweilige Wohnungseigentümer die Kosten für die Fenster seiner Wohnung selber trägt.
Mehr Freiheit – aber keine Willkür
Der größere Gestaltungsspielraum bedeutet allerdings nicht, dass eine Eigentümergemeinschaft Kosten beliebig per Eigentümerversammlung verteilen dürfen.
Entscheidend ist weiterhin, dass ein Beschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Die Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer müssen angemessen berücksichtigt werden. Vor allem dürfen einzelne Eigentümer nicht ungerechtfertigt benachteiligt werden.
Die Rechtsprechung zieht damit eine wichtige Grenze: Mehr Flexibilität bei der Kostenverteilung ja – willkürliche oder unbillige Belastungen einzelner Eigentümer nein.
Das ist gerade bei unterschiedlich großen Wohnungen relevant. So kann ein Beschluss der Eigentümerversammlung welcher eine pauschale Verteilung „pro Wohnung“ vorsieht problematisch werden, wenn die Einheiten erheblich voneinander abweichen und kleinere Wohnungen dadurch unverhältnismäßig stark belastet werden.
Was bedeutet das konkret bei neuen Fenstern?
Angenommen, in einer Wohnanlage müssen nur die Fenster einer bestimmten Wohnung ausgetauscht werden. Die Gemeinschaft kann grundsätzlich beschließen, die damit verbundenen Kosten dem betreffenden Eigentümer aufzuerlegen.
Anders kann die Situation aussehen, wenn der Fenstertausch lediglich Bestandteil einer größeren gemeinschaftlichen Sanierungsmaßnahme ist.
Werden Fenster im Zuge einer Dachsanierung ausgetauscht und besteht für die Fenster selbst kein eigenständiger Erhaltungsbedarf, kann eine zusätzliche Belastung ausschließlich der betroffenen Dachgeschosseigentümer problematisch sein.
Die jüngsten Urteile hierzu zeigen, dass sich eine Vielzahl von Möglichkeiten ergeben. Entscheidend bleibt aber immer der konkrete Einzelfall.
Grundsätzlich besteht aber nunmehr die Möglichkeit Kosten am Gebäude bzw. dem Gemeinschaftseigentum wie Fenstern per Beschluss dem Eigentümer auf zu erlegen.
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Auch die Gemeinschaftsordnung bleibt wichtig
Zusätzlich lohnt sich ein genauer Blick in die Gemeinschaftsordnung beziehungsweise Teilungserklärung.
Dort können bereits Regelungen zur Instandhaltung und Kostentragung enthalten sein. Allerdings muss genau geprüft werden, was eine solche Regelung tatsächlich umfasst.
Eine Verpflichtung des Sondereigentümers, beispielsweise Glasschäden zu beseitigen oder Fensterrahmen zu pflegen und zu streichen, bedeutet nicht zwangsläufig, dass dieser Eigentümer auch die Kosten eines vollständigen Austausches der Fenster tragen muss.
Was Verwalter und Eigentümer jetzt beachten sollten
Für Wohnungseigentümergemeinschaften eröffnet die aktuelle Rechtslage neue Möglichkeiten. Gleichzeitig gewinnt die sorgfältige Vorbereitung von Beschlüssen an Bedeutung.
Vor einer abweichenden Kostenverteilung sollten deshalb insbesondere die Gemeinschaftsordnung, die Art und Ursache der Maßnahme sowie die Auswirkungen des gewählten Verteilungsschlüssels auf die einzelnen Eigentümer geprüft werden.
Denn ein Verteilungsschlüssel, der auf den ersten Blick einfach und gerecht erscheint, kann bei genauer Betrachtung einzelne Eigentümer unangemessen benachteiligen auch wenn diese bei Fenstern nicht immer ersichtlich ist.
Fazit: Wer profitiert, kann häufiger auch zahlen
Die Kosten einer Erhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum müssen heute nicht automatisch nach dem bisherigen Schlüssel auf sämtliche Eigentümer verteilt werden. Wohnungseigentümergemeinschaften haben einen erheblichen Gestaltungsspielraum und können Kosten stärker danach verteilen, wen eine Maßnahme tatsächlich betrifft.
Dieses kann insbesondere bei Fenstern sinnvoll sein.
Die wichtigste Grenze bleibt dabei klar: Eine individuelle Kostenverteilung darf nicht willkürlich sein und einzelne Eigentümer nicht unangemessen benachteiligen.
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